“ในปี 2019 เราจะเห็นว่ามีความต้องการเพิ่มขึ้นในจากหลากหลายธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภคและอีคอมเมิร์ซ เมื่อชนชั้นกลางในประเทศเติบโตขึ้น การใช้จ่ายของพวกเขาก็เพิ่มขึ้นตามเช่นกัน การเติบโตด้านการใช้จ่ายของผู้บริโภคแทบจะไม่ลดลงตลอด 25 ปีที่ผ่านมา ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นจาก 1.4 ล้านล้านบาทในปี 2018 เป็น 1.51 ล้านล้านบาทในปี 2019 ทั้งนี้ผู้ค้าปลีกและผู้ค้าส่งกำลังให้ความสนใจกับศูนย์กระจายสินค้าที่มีความซับซ้อนเพิ่มมากขึ้น เพื่อปรับตัวให้ทันกับความต้องการของตลาด” Mr. Marcus Burtenshaw กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท Knight Frank Thailand กล่าว
ผลวิจัยของ Knight Frank Thailand เผยว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2019 ปริมาณพื้นที่คลังสินค้าทั้งหมดในประเทศไทยเพิ่มขึ้น 43,500 ตร.ม. โดยมีขนาดพื้นที่รวมทั้งสิ้น 5,220,016 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.4 เมื่อเทียบแบบปีต่อปี ทางด้านอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในตลาดยังอยู่ในช่วงชะลอตัว นับตั้งแต่ช่วงครึ่งแรกของปี 2016 เนื่องจากพื้นที่คลังสินค้าเดิมยังคงเหลือว่างอยู่อีกมากในบางภูมิภาค ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในช่วงปีที่ผ่านมา
พื้นที่คลังสินค้าในประเทศที่มีความหนาแน่นมากที่สุดอยู่ใน 3 ภูมิภาค ได้แก่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ชายฝั่งทะเลตะวันออก และภาคกลาง พื้นที่ที่มีส่วนแบ่งตลาดใหญ่ที่สุด ได้แก่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ที่ร้อยละ 41 หรือ 2,128,088 ตร.ม. โดยอุปทานคลังสินค้าในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เมื่อเทียบแบบครึ่งปีต่อครึ่งปี เนื่องจากเป็นทำเลที่ผู้เช่าต้องการมากที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งจังหวัดสมุทรปราการซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญระหว่างกรุงเทพฯ, สนามบินสุวรรณภูมิ, และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) สำหรับภาคกลางที่ปัจจุบันถือครองส่วนแบ่งตลาดที่ร้อยละ 16 มีอัตราการเติบโตของอุปทานสูงที่สุดในช่วงครึ่งปี 2019 โดยเพิ่มขึ้นที่ร้อยละ 2.3 เมื่อเทียบแบบครึ่งปีต่อครึ่งปี และร้อยละ 5.9 ปีต่อปี อุปทานรวมบริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออกไม่เปลี่ยนแปลงมากนักในครึ่งปี 2019 ถึงแม้ว่าจะเป็นศูนย์กลางการผลิตและกระจายสินค้า รวมไปถึงเป็นพื้นที่พิเศษในโครงการ EEC ที่จะช่วยพัฒนาประเทศให้กลายเป็นพื้นที่การผลิตเชิงอุตสาหกรรมที่สำคัญ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของพื้นที่คลังสินค้าในปีก่อนๆ ที่ยังเกินความต้องการของตลาด ทั้งยังมีอัตราการครอบครองพื้นที่ที่ค่อนข้างต่ำหากเทียบกับกรุงเทพฯ และภาคกลาง
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2019 การดูดซับสุทธิปรับเพิ่มพื้นที่ครอบครองรวมจำนวน 68,026 ตร.ม. เป็นจำนวนรวมทั้งสิ้น 4,486,787 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 เมื่อเทียบแบบครึ่งปีต่อครึ่งปี และร้อยละ 6.1 ปีต่อปี ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความต้องการพื้นที่คลังสินค้าในระดับที่ดี ธุรกิจอีคอมเมิร์ซเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญต่อความต้องการพื้นที่คลังสินค้า ซึ่งล่าสุดตลาดอีคอมเมิร์ซมีอัตราการเติบโตที่น่าสนใจ และคาดว่าจะยังคงขยายตัวต่อไปได้อีกในปีถัดไป ถือเป็นปัจจัยสำคัญต่อการเติบโตของตลาดโลจิสติกส์
อย่างไรก็ตาม การดูดซับสุทธิปรับลดลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวลง นอกจากนี้ ยังมีความต้องการใช้งานคลังสินค้าแบบเฉพาะ (built-to-suit) ซึ่งออกแบบสร้างขึ้นตามความต้องการของผู้เช่า เพื่อความเหมาะสมและประสิทธิภาพการดำเนินงาน ซึ่งเป็นปัจจัยที่ผู้เช่าให้ความสำคัญมากกว่าการประหยัดต้นทุนค่าเช่า อีกทั้งคลังสินค้าชนิด built-to-suit ยังช่วยให้นักพัฒนาฯ สามารถลดความเสี่ยงการเช่าได้ เนื่องจากต้องมีการลงนามในสัญญาเช่าก่อนเริ่มต้นการก่อสร้างโครงการ และผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะต่ออายุสัญญาเช่าเพราะตัวเลือกมีจำกัด นอกจากนี้ในปัจจุบันมีนักพัฒนาฯ เพียงไม่กี่รายที่มีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์เพียงพอต่อการเปิดให้บริการด้านนี้
อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่คลังสินค้ายังค่อนข้างคงที่ โดยมีการปรับลดลงเพียงเล็กน้อยโดยอยู่ที่ 153 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลงเพียงร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบแบบครึ่งปีต่อครึ่งปี และร้อยละ 0.5 ปีต่อปี โดยภาคกลางมีการปรับลงของราคาค่าเช่ามากที่สุด โดยเฉลี่ยลดลงไปร้อยละ 1.9 ครึ่งปีต่อครึ่งปี อยู่ที่ 141 บาท ถึงแม้ว่าราคาค่าเช่าในกรุงเทพฯ ปริมณฑลและภาคกลางปรับลดลงไปเพียงเล็กน้อยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่ราคาค่าเช่าในบริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกกลับสามารถปรับราคาเพิ่มขึ้นได้ โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 ครึ่งปีต่อครึงปี และร้อยละ 1.3 ปีต่อปี โดยมีราคาอยู่ที่ 159 บาท ซึ่งสูงกว่าราคาค่าเช่าในกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งอยู่ที่ 157 บาท การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในบริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออกอาจเป็นผลมาจากความต้องการที่สูงอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับอุปทานใหม่ในพื้นที่ที่มีจำกัด
ราคาค่าเช่าในกรุงเทพฯและปริมณฑลอยู่ระหว่าง 110-180 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อุปสงค์ในพื้นที่สมุทรสาครและนนทบุรีมีจำกัดเมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ และสมุทรปราการ ส่งผลให้เกิดส่วนต่างของราคาค่าเช่า ส่วนราคาค่าเช่าในบริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออกก็มีช่วงราคาค่อนข้างห่างกันอย่างมาก โดยมีราคาระหว่าง 100 บาท จนไปถึง 200 บาทสำหรับคลังสินค้าไฮเอนด์ โดยคลังสินค้าที่เชื่อมต่อกับถนนสายหลัก พื้นที่นิคมอุตสาหกรรม หรือโครงสร้างพื้นฐานการขนส่งที่สำคัญ เช่น ท่าเรือแหลมฉบัง จะสามารถกำหนดราคาค่าเช่าได้สูงกว่า
โดยภาพรวม อุปทานและอุปสงค์ด้านพื้นที่คลังสินค้ามีแนวโน้มปรับลดลงในระยะหนึ่ง เพราะนักพัฒนาฯ และผู้เช่าหลายรายอาจชะลอการเปิดตัวโครงการและการลงทุนเพิ่มเติมเนื่องจากต้องปรับตัวให้เข้ากับภาวะเศรษฐกิจ ส่วนราคาค่าเช่าคลังสินค้ามีแนวโน้มจะปรับลงอีกเนื่องจากผู้ให้เช่าต้องแข่งขันกันเพื่อดึงดูดผู้เช่าที่กำลังมองหาพื้นที่ใหม่ ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่มั่นคง การใช้จ่ายของภาครัฐอย่างยั่งยืนด้านโครงสร้างพื้นฐาน รวมทั้งข้อเสนอจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนจะทำให้ประเทศไทยเป็นที่น่าสนใจในสายตาของนักลงทุนต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนที่กำลังมองหาพื้นที่ย้ายฐานการผลิตจากประเทศจีน พื้นที่ที่น่าจะได้รับความสนใจ ได้แก่ พื้นที่บริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออกที่มีความยืดหยุ่นด้านราคาค่าเช่าและอัตราการครอบครองที่ดี แม้ว่าจะมีสภาพแวดล้อมที่ไม่เอื้อต่อการทำธุรกิจนักก็ตาม นอกจากนี้ตลาดอีคอมเมิร์ซจะสามารถผลักดันการเติบโตให้กับตลาดโลจิสติกส์ทั้งประเทศได้
อัพเดตข่าวสารและบทความที่น่าสนใจในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ก่อนใคร ผ่าน Line Official Account @Logistics Mananger เพียงเพิ่มเราเป็นเพื่อน @Logistics Manager หรือคลิกที่นี่
